La colocation n’est plus réservée aux étudiants et ce mode d’hébergement se développe dans les grandes villes.

Elle offre souvent une rentabilité locative intéressante aux propriétaires immobiliers.

Plusieurs options sont possibles concernant le bail de colocation.

Lesquelles ? Qu’est-ce que la clause de solidarité ?

Que faire si l’un des colocataires part ?

Prenez donc le temps de vous renseigner sur le contrat de colocation avant de vous lancer.

Qu’est-ce que la colocation ?

La colocation se définit par le fait de louer un logement à plusieurs occupants. Ce logement doit constituer une résidence principale pour les colocataires. Les locataires peuvent avoir des liens entre eux, être des amis, des frères et sœurs ou des concubins, ou il peut également s’agir de parfaits inconnus qui souhaitent partager le même logement.

La colocation doit être formalisée par la signature d’un bail, sur lequel le nom de chacun des locataires doit apparaître. Si l’un d’eux ne signe pas le contrat, il ne peut pas bénéficier des mêmes droits sur le logement.

Comme pour les autres contrats de location, le bail de colocation peut se conclure vide ou meublé.

Quels avantages à louer via un bail de colocation ?

Le bail de colocation offre de nombreux avantages aux propriétaires.

En premier lieu, vous bénéficiez d’une rentabilité accrue :

• des loyers plus élevés : louer 2 chambres à 2 occupants est plus rentable que de louer le logement entier à un couple avec enfant par exemple ;
• moins de vacance locative : il n’est pas toujours évident de trouver des locataires pour les logements de grande surface, à loyer élevé. La colocation apparaît donc comme une solution ;
• des garanties solides : si vous optez pour un bail unique avec clause de solidarité, vous pouvez alors vous retourner vers les autres colocataires en cas d’impayés.

D’autre part, la colocation se démocratise. Elle devient tout public et n’est plus seulement l’affaire des étudiants ou des jeunes. Les opportunités sont donc multiples pour trouver des occupants, surtout en zones tendues. Des adultes célibataires, des jeunes couples ou même des retraités, se trouvent de plus en plus attirés par le partage d’un grand logement plutôt que de vivre seuls dans une habitation minuscule.

Quel bail de colocation choisir ?

En tant que propriétaire-bailleur, vous devez rédiger un contrat de colocation, qui doit être signé par toutes les parties. Ce bail de colocation peut prendre deux formes au choix.

Un bail unique pour tous les colocataires

C’est le contrat de colocation le plus répandu. Ce seul et unique bail est signé par l’intégralité des colocataires.

Ce type de bail de colocation est assez avantageux pour le propriétaire :

• vous conservez la possibilité de demander à chacun les justificatifs et garanties nécessaires pour vous assurer de leur solvabilité ;
• vous pouvez exiger que le paiement du loyer et charges mensuelles soit réglé en une seule fois et en intégralité, et non pas de façon individuelle par chacun des locataires ;
• vous n’êtes pas tenu de réserver à chacun des colocataires, une partie du logement dont ils auraient la jouissance exclusive (par exemple, une chambre par colocataire) ;
• lors du départ d’un des colocataires, il n’y a pas de résiliation de bail.

La clause de solidarité constitue aussi un avantage essentiel de ce type de bail et une vraie garantie pour le bailleur pour se prémunir du risque d’impayés. Elle implique que les locataires soient solidaires entre eux vis-à-vis du paiement du loyer. Concrètement, cela signifie d’une part, que si l’un des colocataires ne paye pas ses loyers, les autres restent redevables de l’intégralité des sommes dues (loyer et charges) et doivent donc quand même régler la totalité.

D’autre part, en cas de départ d’un des locataires, le loyer ne diminue pas pour autant de la part de ce dernier. Les colocataires restants doivent payer la totalité.

Un bail individuel pour chaque colocataire

Dans ce cas, chaque colocataire signe son propre contrat de colocation. Une option qui permet plus de flexibilité et une rotation rapide des locataires. Elle est donc intéressante dans une optique de location à des étudiants.

En revanche, la lourdeur de gestion est plus importante. L’habitation doit être strictement divisée, avec des zones de jouissance exclusive pour chacun des signataires du bail de colocation (chambre, salle de bain…), et des parties communes. Ce type de contrat de location ne peut être proposé que lorsque le bien est meublé.

Le locataire reste indépendant vis-à-vis des autres colocataires. Le paiement du loyer se fait donc de façon individuelle et fractionnée.

Contrat de colocation : comment remplacer un colocataire partant ?

Pour remplacer un locataire sortant, deux cas de figure se présentent à vous, en fonction du type de bail choisi.

• Bail unique de colocation : le départ d’un des occupants ne met jamais fin au bail de colocation. Le contrat se poursuit. Pour trouver un locataire remplaçant, vous pouvez réaliser les démarches vous-même, mais vous ne pouvez rien imposer aux autres colocataires. Il vous faut leur accord.
• Bail individuel de colocation : dans ce cas, vous êtes libre et pouvez choisir seul un nouveau locataire. Vous n’avez pas besoin de l’accord des autres colocataires.
• Dans les 2 cas, les colocataires restants peuvent, de leur côté, proposer un remplaçant et demander votre accord.

Bon à savoir : comme avec n’importe quel bail d’habitation, le locataire en place peut donner son congé à n’importe quel moment sous réserve de respecter les obligations qui lui incombent et notamment le délai de préavis. Celui-ci est fixé à 1 mois en cas de location meublée et à 3 mois pour un logement vide.