Lors de la mise en location, le propriétaire peut exiger le versement d’une somme d’argent, appelé dépôt de garantie, destinée à couvrir les éventuels impayés du locataire ou la réalisation de réparations à la suite de son départ.
Au moment de la signature du bail, il est d’usage pour le propriétaire de demander le versement d’un dépôt de garantie. Cette somme sert à vous protéger en cas de détérioration du bien immobilier ou de loyers impayés. Lorsque le contrat de location arrive à échéance, la question de la restitution de ce dépôt de garantie se pose. Selon la situation, vous pouvez procéder à une retenue totale ou partielle ? Mais sous quelles conditions ? Quels sont les délais à respecter ? On vous dit tout.
Le dépôt de garantie, c’est quoi ?
Comme son nom l’indique, le dépôt de garantie, souvent confondu avec le terme « caution », est une garantie pour le propriétaire bailleur. C’est une somme conservée pendant toute la durée du bail. Elle vous aide à faire face aux éventuelles défaillances du locataire : impayés de loyers et/ou de charges, dégradations, restitution du logement en mauvais état, ou encore régularisation de charges.
En résumé, le dépôt de garantie sert à « garantir l’exécution des obligations locatives du locataire ».
Bon à savoir :
– le dépôt de garantie d’une location représente donc une somme supplémentaire dont doit s’acquitter le locataire en début de bail ;
– le locataire est tenu de payer le loyer jusqu’à la fin du bail. Il ne peut en aucun cas refuser de régler le dernier mois, sous prétexte que vous détenez déjà le montant de la caution.
Quel est le montant du dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie et son montant font l’objet d’un encadrement strict par la loi. Voici les principales règles à connaître :
- le dépôt de garantie n’est pas obligatoire ;
- si vous voulez le prévoir, son montant doit obligatoirement figurer dans le contrat de location, dès le début ; aucune modification ultérieure n’est acceptable ;
- vous être libre de fixer le montant, mais il existe des plafonds : 1 mois de loyer hors charges dans le cas d’une location vide / 2 mois loyer hors charges si c’est une location meublée.
On parle souvent du dépôt de garantie en utilisant le mot « caution ». Toutefois, le terme « caution » est différent, et fait référence à la personne qui se porte garante en cas de d’incidents de paiement des loyers.
La restitution du dépôt de garantie est elle aussi soumise à des règles précises.
Dans quel cas restitue-t-on le dépôt de garantie ?
Au départ du locataire, vous êtes tenu de procéder à la restitution du dépôt de garantie si toutes les conditions sont favorables.
Il faut d’abord vous assurer que votre locataire n’a pas dégradé le logement. Pour cela, l’état des lieux de sortie doit être identique à celui d’entrée. Pour rappel, l’état des lieux sert de document de référence pour procéder à la vérification de l’état du logement. Il est primordial de le réaliser avec précision, à la fois à l’arrivée d’un nouveau locataire puis à son départ.
Ensuite, le locataire ne doit avoir aucun retard dans le paiement des loyers et charges s’il veut prétendre à une restitution de son dépôt de garantie.
Restitution du dépôt de garantie, quelle somme le bailleur peut-il retenir ?
La retenue pour charges
Lorsque les charges sont gérées au réel (que ce soit en location nue ou en meublé), il est très rare que de départ du locataire coïncide avec l’arrêté annuel des comptes du syndic. Or, c’est au moment de cet arrêté des comptes de charges de copropriété, que vous pouvez procéder à la régularisation annuelle.
Pour combler cette attente, vous êtes autorisé à conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie. Une fois les comptes de la copropriété approuvés en assemblée générale, vous pouvez procéder à vos propres calculs. La restitution du dépôt de garantie, le cas échéant, se fait donc dans le mois qui suit cette clôture des comptes. Cette situation de retenue sur le dépôt de garantie concerne quasi exclusivement les logements situés en copropriété.
Attention, en location meublée, si vous avez opté pour des charges forfaitaires, ne donnant pas lieu à régularisation, vous n’êtes pas à même de conserver ces 20 % et vous n’avez pas la possibilité de recourir à cette retenue du dépôt de garantie.
La retenue pour remise en état du logement
Lors de l’état des lieux de sortie, et du rapprochement avec la version établie lors de l’entrée, si le document laisse apparaitre des dégradations, détériorations, mauvais entretien sur le logement et/ou les équipements, alors vous êtes en droit d’effectuer une retenue sur le dépôt de garantie. Cette retenue peut être totale ou partielle.
Toutefois, cette absence de restitution du dépôt de garantie doit répondre à des règles précises :
- toutes les sommes retenues doivent être justifiées et détaillées (devis ou factures pour d’éventuels travaux) ;
- les dégradations doivent être imputables au locataire et non pas occasionnées par la simple vétusté.
En cas de dégradations importantes, si le dépôt de garantie est insuffisant, le propriétaire a le droit de demander un complément au locataire.
La retenue pour loyers et charges impayés
Bien évidemment, si le locataire a des arriérés de paiement, une retenue sur dépôt de garantie peut être effectuée. Là aussi, il faudra justifier la situation et les manquements du locataire, avec par exemple des lettres de relance ou de réclamation, éventuellement des constats d’huissier.
Si le dépôt de garantie est insuffisant à couvrir les impayés du locataire, vous devez alors vous adresser à la personne que s’est portée caution pour lui réclamer les sommes dues.
Quel est le délai de restitution d’un dépôt de garantie ?
Le délai de restitution du dépôt de garantie est fixé par la loi Alur. Le délai commence à compter de la date de restitution des clés.
- en cas de restitution totale, vous avez un mois pour restituer la somme ;
- en cas de restitution partielle, notamment s’il y a des dégradations notées lors de l’état des lieux de sortie, le délai passe alors à 2 mois.
Veillez à bien respecter ces délais, car la loi prévoit aussi des pénalités de retard. Le dépôt de garantie restitué peut être majoré d’une somme égale à 10 % du loyer hors charges pour chaque mois de retard entamé.
