Le congé pour vente vous permet de mettre fin au bail de location, à la date de renouvellement, afin de procéder à la revente de votre bien immobilier.
Vous êtes propriétaire d’un bien loué et vous souhaitez le vendre ? Le mettre en vente libre de toute occupation est souvent la solution la plus attractive sur le marché immobilier. Pour cela, vous devez attendre la date d’échéance du bail pour donner congé à votre locataire. Le congé pour vente et sa mise en œuvre sont toutefois complexes et soumis à un certain formalisme. Voici les règles à suivre.
Qu’est-ce que le congé pour vente ?
Contrairement au locataire qui peut mettre fin au contrat de location sans justification, seulement avec préavis, le propriétaire bailleur doit motiver la résiliation du bail. Les 3 raisons suivantes peuvent être utilisées :
- le congé pour reprise : si vous souhaitez vous-même emménager dans le logement et en faire votre résidence principale, ou si vous souhaitez y loger un parent proche (époux, concubin, partenaire de PACS, enfants, parents…) ;
- le congé pour motif légitime et sérieux : par exemple si le locataire ne remplit pas ses obligations (nuisances, dégradations, retards répétés dans le paiement des loyers…) ;
- le congé pour vente.
Dans le cas du congé pour vente, cette disposition vous permet de demander le non-renouvellement du bail, et donc d’obtenir le départ du locataire en place, afin de vendre le logement.
Bon à savoir : le congé ne peut être notifié au locataire qu’à chaque échéance du contrat : il est impossible de le faire en cours de bail.
Quand donner un congé à son locataire pour vente ?
Si vous souhaitez vendre votre bien et donner congé à votre locataire, vous devez déterminer la date à laquelle envoyer la lettre de congé, en fonction du délai de préavis. La procédure est possible uniquement à l’approche de la date de renouvellement du bail, c’est-à-dire tous les 3 ans pour les locations nues et tous les ans pour les locations meublées.
Si votre bail correspond à une location vide, le délai de préavis, fixé par la loi, est de 6 mois avant la date d’échéance du bail. Par exemple, si la date d’expiration du bail est au 15 septembre, alors le préavis doit parvenir au locataire au plus tard le 15 mars.
Si le contrat de location porte sur une location meublée, ce délai est réduit à 3 mois.
Bon à savoir :
Si vous êtes pressé et que vous ne pouvez pas attendre la date de renouvellement de bail pour procéder à un congé pour vente, vous avez la possibilité de vendre votre bien déjà occupé. Le nouveau propriétaire récupère alors le contrat de location en cours.
Comment donner un congé pour vente ?
En plus du délai de préavis, le congé pour vente donne lieu à une procédure bien précise. Il convient de bien respecter ces formalités et de procéder à une rédaction particulièrement attentive et soignée :
- le courrier doit être envoyé par le bailleur ;
- il existe 3 façons d’informer le locataire : la lettre recommandée avec accusé réception, la remise en main propre contre récépissé, l’acte d’huissier ;
- la lettre de congé doit être adressée à chacun des locataires inscrits sur le bail, de façon séparée. Pensez-y en cas de de colocation.
Le contenu de la lettre de congé est aussi primordial. Attention au défaut de procédure qui peut entraîner la nullité du congé et la reconduction du bail à échéance. Le congé du locataire doit indiquer les éléments suivants :
- le motif du congé ;
- le prix et les conditions de vente de l’habitation ;
- la description précise et détaillée du logement et ses annexes ;
- la reprise des 5 premiers alinéas de l’article 15, II, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;
- le courrier doit enfin être accompagné de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.
La lettre de congé vaut offre de vente au locataire
En location vide, le congé pour vente vaut offre de vente et le locataire dispose alors d’un droit de préemption. Il a la priorité pour vous acheter le bien s’il le souhaite. Il a 2 mois, à compter de la date de réception du courrier, pour vous faire part de sa position par courrier recommandé. L’absence de réponse équivaut à un refus d’achat.
S’il est acheteur, vous disposez d’un délai de 2 mois pour signer l’acte de vente, ou de 4 mois s’il sollicite un prêt immobilier.
Le cas particulier des locataires protégés
Un locataire de plus de 65 ans, ayant des revenus modestes, est aujourd’hui protégé par la loi. C’est la loi Alur de 2014 qui définit les règles de cette protection qui varie en fonction de la composition du foyer, des revenus et de la zone géographique.
La meilleure solution pour donner congé à un locataire protégé reste de proposer une solution de relogement.
Congé pour vente : les conseils en plus
En plus du formalisme qui encadre la procédure du congé pour vente, voici quelques points de vigilance à bien prendre en compte :
- Le délai de préavis commence dès réception du courrier par le locataire. Prévoyez donc une marge de sécurité, le temps que celui-ci réceptionne le courrier.
- Un contrat de bail est automatiquement renouvelé par tacite reconduction, lorsqu’il arrive à son terme. Si vous ne vous manifestez pas dans les temps pour demander le non-renouvellement, il sera alors trop tard.
