La fiscalité pour un investissement locatif est un élément essentiel à prendre en compte pour les investisseurs immobiliers. Plusieurs aspects de la fiscalité impactent directement la rentabilité et les obligations des propriétaires bailleurs. Voici un aperçu des principaux éléments à considérer.
Impôt sur le revenu locatif
En Suisse, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu au niveau fédéral, cantonal et communal. Les propriétaires doivent déclarer leurs revenus locatifs annuels, qui seront imposés selon les taux d’imposition progressifs en vigueur dans le canton où se situe le bien immobilier. Ces taux varient d’un canton à l’autre, et il est important de se renseigner sur les spécificités locales. De plus, certains cantons appliquent également un impôt sur le revenu minimum, qui est dû même si le revenu net imposable est faible ou nul.
Il est également à noter que les revenus locatifs perçus par des non-résidents suisses peuvent être soumis à une retenue à la source en fonction des conventions fiscales internationales entre la Suisse et le pays de résidence du propriétaire. Enfin, il est essentiel de considérer l’impact des charges déductibles sur votre revenu locatif imposable, car celles-ci peuvent réduire significativement la base imposable et, par conséquent, l’impôt à payer.
Impôt sur la fortune immobilière
L’impôt sur la fortune immobilière est un impôt cantonal et communal appliqué en Suisse sur la valeur nette des biens immobiliers détenus par les propriétaires.
La valeur nette est calculée de cette manière :
VALEUR NETTE = dettes hypothécaires – autres charges liées au bien immobilier de sa valeur vénale estimée
Les taux d’imposition varient en fonction des cantons et des communes. A Genève, l’impôt sur la fortune ne concerne pas tous les contribuables car une franchise de 82’040 CHF existe pour les célibataires (164’080 CHF pour les couples mariés). Ainsi, un contribuable dont la fortune est inférieure à ce montant ne se verra pas taxer sur la fortune. Une fois ce seul dépassé, les pourcentages évoluent par tranches. Les contribuables frontaliers demandant un statut de quasi-résident au travers d’une TOU sont également soumis à l’impôt sur la fortune
La tranche la plus élevée implique un taux d’impôt sur la fortune de 4.5 ‰ (pour mille) auquel vient s’ajouter un impôt supplémentaire de 1.35 ‰. Le total de l’impôt sur la fortune s’élève donc à 4.85 ‰ sur la tranche la plus haute.
Pour minimiser l’impact de cet impôt, il peut être judicieux d’envisager des stratégies de financement et de structuration de l’investissement immobilier, telles que l’optimisation des dettes hypothécaires ou la création d’une société immobilière.
Dispositifs fiscaux pour l'investissement locatif en France
La France propose divers dispositifs fiscaux pour encourager l’investissement locatif. Voici quelques-uns des plus intéressants.
Loi Pinel
La loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’achat d’un logement neuf destiné à la location, sous certaines conditions. La réduction d’impôt varie en fonction de la durée de l’engagement locatif, pouvant atteindre jusqu’à 21% du prix d’achat du bien sur 12 ans.Dispositif Denormandie
Ce dispositif vise à favoriser la rénovation de logements anciens dans certaines zones du territoire français. Les investisseurs qui rénovent un bien immobilier ancien et le mettent en location peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt similaire à celle de la loi Pinel.LMNP et LMP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur en Meublé Professionnel (LMP) permet de bénéficier d’avantages fiscaux sur les revenus locatifs. En optant pour ce statut, vous pouvez amortir la valeur du bien et déduire les charges liées à l’investissement, réduisant ainsi votre assiette imposable.TVA sur les prestations de services liées à la location
Pour les propriétaires qui louent des biens immobiliers, la TVA peut concerner des services tels que :
- les travaux de rénovation,
- l’entretien ou de nettoyage,
- les frais de gestion locative.
Il est important de prendre en compte l’impact de la TVA sur les coûts liés à la location et de vérifier si vous pouvez récupérer la TVA payée sur ces services en tant que propriétaire.
Certaines conditions peuvent permettre aux propriétaires de récupérer la TVA, notamment en fonction de la nature de la location (par exemple, la location meublée) et du type de locataire (par exemple, les locataires assujettis à la TVA). Se renseigner sur les règles applicables et évaluer les conséquences fiscales de la TVA sur votre investissement locatif est crucial pour optimiser votre rentabilité.
Ce qu'il faut retenir
En conclusion, la fiscalité liée à l’investissement locatif en Suisse est un aspect crucial à prendre en compte pour maximiser la rentabilité de votre projet immobilier. Comprendre les différentes taxes et impôts, tels que l’impôt sur le revenu locatif, l’impôt sur la fortune immobilière, les charges déductibles, la TVA sur les services liés à la location et l’impôt sur les gains immobiliers, est essentiel pour optimiser votre situation fiscale.
N’hésitez pas à consulter un expert fiscal ou un conseiller en investissement immobilier pour obtenir des conseils personnalisés et adapter votre stratégie d’investissement aux spécificités du marché suisse. En ayant une approche proactive et en vous informant sur les réglementations fiscales en vigueur, vous serez en mesure de tirer le meilleur parti de votre investissement locatif en Suisse.
Je suis à votre écoute
(+33) 07 80 91 98 89
