Investissement locatif : quelle durée pour votre emprunt immobilier ?
Vous envisagez de faire l’acquisition d’un bien immobilier pour le mettre en location ?
L’étape du financement vous amènera certainement à devoir contracter un emprunt locatif. La durée de crédit fait partie des éléments importants à prendre en compte pour équilibrer votre situation financière et la rentabilité locative de l’opération.
Pour cet investissement locatif, quelle est la durée d’emprunt idéale ?
On vous aide à comprendre les mécanismes pour répondre à cette question.
Investissement immobilier : pourquoi passer par un emprunt locatif ?
Les avantages de l’investissement locatif sont nombreux. C’est une façon de se constituer un patrimoine sur le long terme. C’est aussi l’occasion de diversifier ses placements. L’investissement locatif peut également constituer une source de revenus régulière. Enfin, les avantages fiscaux sont une raison de plus de se lancer.
Une fois que vous aurez choisi le type de bien à acquérir, l’étape suivante est celle du financement.
À moins de disposer de liquidités très importantes, vous passerez certainement par l’emprunt locatif. Aujourd’hui, les opérations sont facilitées par le crédit immobilier. Pourquoi ?
- les taux d’intérêt moyens sont très bas, et le plus souvent inférieurs au taux de rendement brut de votre placement immobilier. C’est une tendance qui perdure depuis plusieurs années déjà ;
- l’emprunt locatif vous permet de financer un logement tout en gardant votre épargne disponible ;
- les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers que vous déclarez aux impôts.
Investissement locatif et durée d’emprunt : pourquoi c’est important ?
Le choix de la durée de votre prêt n’est pas à prendre à la légère ! Lors de l’investissement locatif, la durée de l’emprunt aura un impact décisif sur la rentabilité de votre investissement.
Deux mécanismes expliquent ce lien :
1 – Durée de prêt et taux d’intérêt : le taux d’intérêt augmente en même temps que la durée du crédit.
2 – Coût total du crédit et durée d’emprunt : à taux égal, un prêt plus long coûte plus cher. Plus les remboursements sont longs, plus le coût total du crédit est élevé car plus vous allez rembourser d’intérêts.
3 – Durée de crédit immobilier et capacité d’endettement : c’est la durée de l’emprunt qui détermine le montant des mensualités. Emprunter sur une durée plus longue permet de réduire le montant de ces mensualités, et donc de rester sous un taux d’endettement maximum de 35 % (seuil acceptable pour les organismes bancaires).
Le saviez-vous ? Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA de février 2021, la durée moyenne des prêts immobiliers est de 19 ans. Dans le cas d’un investissement locatif, la durée d’emprunt est souvent inférieure.
Alors, remboursement rapide ou prêt au long cours ? Tout dépend de votre situation financière et de vos objectifs. Les deux options présentent des avantages.
Emprunt locatif de courte durée : idéal pour optimiser la rentabilité
En choisissant une durée courte pour votre emprunt locatif, vous avez de plus grandes chances d’obtenir un taux d’intérêt plus avantageux. Ceci s’explique par les règles de prudence qu’appliquent les banques. Elles estiment que les prêts de longue durée comportent plus de risques, notamment de défaut de paiement.
Pour votre investissement locatif, une durée d’emprunt courte réduira donc le coût total du crédit. Votre achat locatif n’en sera que globalement plus rentable.
Une fois les mensualités remboursées, la totalité des loyers viendront compléter vos revenus. Là aussi, la rentabilité locative du bien sera donc maximale.
Attention, car plus la durée de votre prêt immobilier est courte, plus les mensualités seront élevées. Il faut que votre taux d’endettement puisse vous le permettre, en restant sous les 35 %. Il faut aussi veiller à ne pas fragiliser votre trésorerie.
Qu’est-ce que l’effort d’épargne ou de trésorerie ? Lorsque vous investissez dans l’immobilier, le plus souvent le montant des loyers perçus ne suffit pas à rembourser le crédit. Chaque mois, une partie de vos revenus est donc consacrée au remboursement de cet emprunt locatif. Un effort d’épargne ou effort de trésorerie à intégrer dans les calculs.
Investissement locatif et durée d’emprunt longue : la bonne option pour des mensualités plus basses
Nous l’avons vu précédemment, la durée du crédit aura un impact direct sur le montant des mensualités que vous devrez rembourser chaque mois à l’établissement financier. En matière d’investissement locatif, une durée d’emprunt longue présente plusieurs avantages :
- des mensualités basses apportent plus de confort financier au quotidien ;
- grâce aux mensualités faibles, votre investissement immobilier a plus de chances d’être autofinancé (c’est-à-dire que les recettes locatives couvrent les dépenses mensuelles, dont les échéances du prêt) ;
- une durée longue vous permet de dégager de la trésorerie. Avec de petites mensualités, votre taux d’endettement est préservé, ce qui permet de poursuivre les investissements.
Verdict ?
Vous l’avez compris, pour votre investissement locatif, la durée d’emprunt est un élément important à paramétrer. Un crédit échelonné sur une durée plus courte est moins cher, mais emprunter sur du long terme présente aussi de nombreux avantages.
L’essentiel est de trouver le bon compromis entre maximiser la rentabilité de votre investissement locatif, et ne pas trop fragiliser votre trésorerie et gérer au mieux vos dépenses quotidiennes. Cet arbitrage est propre à chacun, en fonction de votre situation et de vos objectifs.
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