Si vous cherchez un investissement immobilier locatif rentable, l’achat d’un immeuble de rapport est souvent très avantageux par rapport à différents achats séparés.
Toutefois, cela reste un placement complexe.
On vous explique en quoi il consiste et quels sont les avantages et inconvénients.
Faisons un tour complet de tout ce qu’il faut savoir avant d’investir.
Définition d’un immeuble de rapport
L’immeuble de rapport est un terme qui désigne un ensemble immobilier complet, détenu en monopropriété par un même propriétaire (personne physique ou morale). L’objectif est ensuite de louer séparément chacun des lots (c’est-à-dire chaque appartement) qui composent le bâtiment, afin de générer un rendement locatif le plus important possible.
Cette monopropriété s’oppose au terme de la copropriété où plusieurs propriétaires possèdent un ou plusieurs lots du même immeuble.
Le terme « immeuble de rapport » est ancien et remonte au 18e siècle. Il désignait alors des immeubles parisiens, construits dans le but de les louer pour « rapporter » de l’argent régulier aux propriétaires.
Bon à savoir : il est possible de mixer dans un immeuble de rapport, présence d’un local commercial ou professionnel, et habitations. C’est un cas fréquent dans les immeubles de centre-ville avec un commerce en rez-de-chaussée et les logements dans les étages. Dans ce cas, faites attention à la gestion contractuelle du bail commercial qui est plus complexe. N’hésitez pas à vous faire accompagner par des experts sur le sujet.
Les avantages de l’immeuble de rapport
L’immeuble de rapport peut être un investissement avantageux, en comparaison à l’achat de plusieurs logements isolés. Voici pourquoi.
Prix d’achat et coûts de fonctionnement plus faibles
Lors de l’acquisition, les coûts d’achat seront logiquement moins élevés, que lors de l’achat de plusieurs biens séparés :
- prix au m² moins élevé que pour les mêmes logements vendus séparément à différents acquéreurs ;
- la plupart des frais inhérents aux démarches sont massifiés et n’interviennent qu’une fois : recherche du bien, frais de notaire, frais bancaires…
Les économies sont similaires sur les frais de fonctionnement :
- mutualisation des dépenses comme les travaux (il est toujours moins coûteux de rénover l’intégralité d’un immeuble plutôt que 4 appartements distincts.) ;
- économies et force de négociation pour les contrats d’assurance, d’entretien, de gestion auprès d’une agence immobilière…
Meilleure rentabilité locative
Que vous soyez le seul propriétaire de l’immeuble ou non, la valeur des loyers reste la même. Or, si vous avez bénéficié d’un prix d’acquisition intéressant et que vous faites des économies dans les frais de gestion, alors vous obtenez ainsi une meilleure rentabilité locative.
Simplification de la gestion
Avec l’immeuble de rapport, vous êtes le seul propriétaire de l’immeuble. Vous êtes donc libre de le gérer comme bon vous semble :
- pas de blocages avec les autres copropriétaires ;
- vous pouvez décider seul des travaux à entreprendre, des modifications des parties communes, etc. ;
- vous pouvez gérer en direct et éviter de payer un syndic de copropriété.
Les inconvénients
Peu d’offres sur le marché
Le marché de la vente d’immeuble de rapport est un marché très spécifique, assez restreint. Il y a peu d’offres. La recherche d’un tel investissement n’est donc pas une tâche aisée.
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Investissement conséquent demandant des liquidités
Investir dans un immeuble de rapport, est beaucoup plus lourd financièrement qu’acheter un seul appartement. Pour obtenir un financement de la part de votre banque, votre dossier devra être solide, et votre apport personnel important, d’autant plus si des travaux et aménagements sont prévus. Pensez aussi aux dépenses imprévues, en ayant une réserve de liquidités.
Si vous ne pouvez pas investir seul dans un immeuble de rapport, vous avez la possibilité d’acheter à plusieurs via une Société Civile Immobilière par exemple.
Concentration du risque
Investir dans un seul et même immeuble présente l’inconvénient de concentrer les risques au lieu de les répartir. En cas de problème grave touchant l’immeuble (sinistre, incendie, zone devenant à risque…), tous vos biens immobiliers loués seront impactés en même temps. Vous assumerez alors seul l’intégralité du coût des travaux, par exemple. Alors que si vous investissez dans différents logements, les risques sont séparés.
Bien préparer l’achat d’un immeuble de rapport
Pour bien préparer votre achat, posez-vous quelques questions essentielles :
1-Quel sera le montant des travaux ? Contrairement à un bien immobilier isolé, les travaux de rénovation d’un immeuble de rapport peuvent être très importants. Toiture, façades, parties communes, vous aurez à supporter ces frais seul. Cela implique qu’un fond de trésorerie est nécessaire.
2-L’immeuble est-il déjà loué ou libre de toute occupation ? Un immeuble vide vous permettra de réaliser plus facilement d’éventuels travaux, puis d’optimiser les loyers. À l’inverse un bien déjà loué aura pour avantage de rassurer la banque. La présence de locataires diminue les risques de carence locative et permet un rendement immédiat.
3-Immeuble neuf ou ancien ? Certes, se lancer dans un projet d’immeuble neuf est très stimulant. Mais le choix des partenaires, les nouvelles normes de construction, les aléas, rendent le projet particulièrement complexe, et très coûteux. Il est donc essentiel de bien prendre en compte tous les critères avant de vous lancer.
