L’ investissement immobilier intéresse de plus en plus de Français. Investir dans la pierre est rassurant, mais aussi rentable. Encore faut-il estimer le rendement locatif de votre acquisition.
Le taux de rentabilité est le moyen le plus fiable pour mesurer la performance d’un investissement locatif, savoir combien ce placement peut vous rapporter par an.
Pour savoir si votre investissement locatif est rentable, il y a de nombreux critères à prendre en compte. Découvrez en détail comment calculer cette rentabilité.
Votre investissement locatif est-il rentable ?
Pour savoir si votre investissement locatif est rentable, il est nécessaire de calculer le taux de rentabilité dégagée. Cet indicateur est le principal critère pour mesurer la performance de votre placement. Il vous permet :
- de comparer : est-ce que l’investissement immobilier que vous envisagez est susceptible de rapporter plus qu’un autre ;
- de savoir quels sont les revenus locatifs que vous pourriez toucher : en fonction du prix d’achat, des loyers et des charges…
Le calcul du rendement locatif peut paraître complexe. Pourtant, si vous disposez de tous les éléments, le mode de calcul reste simple.
Calcul du rendement brut
C’est le calcul le plus basique, qui aide souvent le propriétaire-bailleur à se faire une première idée, de juger si l’investissement locatif peut être rentable, et de déterminer l’intérêt d’un placement en comparaison à un autre.
La formule de calcul n’est pas clairement établie selon des règles précises. Voici ce qui se pratique le plus souvent : il convient de diviser les loyers annuels par le prix d’acquisition du bien.
Rendement locatif brut = (Montant du loyer x 12 mois) x 100 / prix d’achat
Voici un cas concret avec un exemple d’investissement locatif rentable. Pour un achat de 100 000 € avec un futur loyer de 700 €, la formule nous donne : (700 x 12) x 100 / 100 000 = 8,4 %.
Le prix d’achat du bien doit inclure tous les frais d’acquisition, c’est-à-dire les frais de notaire ainsi que l’éventuel coût des travaux. Souvent les travaux sont oubliés et malheureusement cela peut changer énormément le résultat. Vérifiez si ce paramètre est bien pris en compte dans ce qu’annoncent les offres d’investissement. Cela permet de comparer les éléments sur un pied d’égalité.
Calcul du rendement net
Pour aller plus loin dans le calcul et savoir à quel point votre investissement immobilier est rentable, l’étape suivante est de calculer la rentabilité nette. La formule reste la même que précédemment, mais il faut déduire des loyers perçus, l’ensemble des sommes à payer au cours d’une année de mise en location :
- charges non récupérables sur le locataire ;
- charges de copropriété ;
- coûts d’assurances diverses ;
- frais de gestion locative (si vous confiez la gestion à un professionnel) ;
- intérêts d’emprunt si vous souscrivez un crédit pour acquérir le bien ;
- achat du mobilier nécessaire pour louer en meublé ;
- tous les autres frais annexes liés à la mise en location.
Le rendement locatif net donne forcément un taux de rentabilité inférieur à la rentabilité brute, mais il est nettement plus proche de la rentabilité réelle de votre placement immobilier.
Rendement locatif brut = (Montant du loyer x 12 mois – charges) x 100 / prix d’achat
Intégrez la fiscalité dans le calcul de votre rendement locatif : la rentabilité nette-nette
Pour avoir une idée encore plus précise du taux de rentabilité, il faut calculer le rendement net-net, c’est-à-dire le rendement net de fiscalité. Celui-ci tient compte de votre imposition et de vos revenus fonciers. Tout dépend aussi de votre statut fiscal : micro foncier, réel, micro BIC… et des dispositifs de défiscalisation dont vous pouvez bénéficier (Pinel…).
Pour aller plus loin.
Pour être encore plus précis et savoir si votre investissement locatif est rentable, pensez à inclure la vacance locative (1 ou 2 mois). En effet, la rentabilité dépend des loyers perçus. Mettre en place un scénario « pessimiste » incluant dans vos calculs les risque de vacance, vous permet d’anticiper et aussi de vous assurer que vous pourrez assumer les mensualités de prêt immobilier.
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