Comment investir en colocation ?

Vous cherchez la meilleure rentabilité pour votre investissement immobilier locatif ?

Savez-vous que la colocation peut être un bon plan ?

Examinons d’un peu plus près l’intérêt d’investir en colocation.

Pourquoi investir en colocation ?

Maximiser la rentabilité locative

Investir en colocation est un placement très rentable. Selon l’emplacement et la ville choisie, les investisseurs peuvent dégager plus de 10 % de rentabilité brute. Trois facteurs permettent de tirer un maximum profit de la colocation.

• Un prix au m² plus bas à l’achat : lors de l’acquisition de grands logements ou d’espaces de colocation, on observe le même phénomène que pour les immeubles de rapport. Le prix au m² diminue au fur et à mesure que la surface augmente. Le m² est généralement moins cher dans un T4 que dans un T2. Ainsi, si le prix de la transaction est initialement intéressant, la colocation peut s’avérer plus rentable que la mise en location classique d’un logement.

• Des loyers plus élevés : La rentabilité de la colocation est aussi boostée par la possibilité de louer à des tarifs plus élevés. Il est en effet plus rentable de percevoir plusieurs loyers qu’un seul pour une même surface. Un appartement avec 3 chambres sera plus rentable s’il est occupé par des colocataires plutôt que par une famille avec 2 enfants.

• Les villes étudiantes connaissent une pression immobilière forte : Dans les grandes métropoles, la demande en logements étudiants est plus forte que l’offre. Une aubaine pour investir en colocation. Les occupants sont faciles à trouver et le prix des loyers grimpe.

Bon à savoir : l’encadrement des loyers en zones tendues, voulu par la loi Alur, limite le potentiel de rentabilité locative dans certaines villes.

Limiter les impayés de loyers

Investir en colocation n’est pas forcément synonyme de risque accru de loyers impayés. Si vous optez pour un bail unique pour tous les colocataires, contrat de location le plus répandu, l’ajout d’une clause de solidarité diminue fortement ce risque. La clause de solidarité représente une véritable protection pour le propriétaire-bailleur.

En effet, elle rend les colocataires solidaires entre eux. Chacun est alors redevable, à titre individuel, de l’ensemble des obligations du contrat. En cas de défaillance de l’un des colocataires dans le paiement des loyers et des charges, vous pouvez vous retourner contre n’importe lequel des autres colocataires pour réclamer votre dû.

La clause de solidarité réduit aussi les risques de carence locative. Dans le cas d’un bail unique, le départ d’un des colocataires ne met pas fin au bail de colocation. Les colocataires restants sont tenus de payer l’intégralité du loyer, même si le logement est alors partagé avec un occupant de moins. Ils ont donc tout intérêt à trouver un remplaçant très rapidement pour supporter les frais du logement.

Profiter de la fiscalité

Investir en colocation est une opération rentable et sécurisée. L’affaire peut être davantage optimisée en fonction du régime fiscal choisi. Deux principales options s’offrent à vous :

• Si vous souhaitez entreprendre de nombreux travaux, vous avez certainement intérêt à opter pour le régime réel. Vous aurez ainsi le droit de déduire ces charges de vos loyers imposables.
• Si vous faites le choix d’investir en colocation meublée, vous pouvez choisir le statut LMNP. Vous bénéficierez alors du régime micro-Bic, et de son abattement de 50 % sur les bénéfices.

L’investissement en colocation comment faire ?

Quels locataires viser ?

Ne vous limitez pas à cibler les étudiants et les jeunes. Face à la hausse des prix de l’immobilier et aux difficultés à trouver un logement, la colocation a le vent en poupe. La motivation principale reste budgétaire, mais les personnes intéressées cherchent aussi à jouir d’une plus grande surface pour vivre.

Aujourd’hui, la colocation vous permet de cibler un public plus large : les jeunes actifs, les adultes célibataires, ou même des retraités.

Où investir en colocation ?

L’emplacement et la ville choisie pour investir en colocation auront forcément un impact sur la rentabilité locative.

Il est essentiel de choisir une ville où la demande locative en colocation est présente : privilégiez les villes étudiantes, et celles avec des bassins d’emploi dynamiques. Le site l’Etudiant publie chaque année son classement des métropoles étudiantes. En tête du palmarès, on retrouve Toulouse et Lyon, mais aussi des agglomérations moins évidentes comme Poitiers et Orléans.

Outre les villes, il faut également se pencher sur les quartiers les plus demandés. Pour choisir ceux convoités par vos futurs colocataires, privilégiez les zones bien desservies par les transports en commun, proches des infrastructures et des universités, ou des quartiers qui bougent.

Quel logement choisir ?

Pour investir en colocation, tous les appartements ne sont pas concernés. Il vous faut opter pour un logement adapté avec suffisamment de chambres pour chaque colocataire, ainsi qu’une pièce commune (grande cuisine ou séjour). Ainsi, il est préférable de s’orienter vers des 3 pièces avec 2 chambres,  ou des 4 pièces avec 3 chambres.

Pour augmenter la valeur de la location, vous pouvez proposer certaines prestations. Les plus courantes sont :

• équipement électroménager de la cuisine : machine à laver, plaques, grand réfrigérateur, congélateur, hotte, four et micro-ondes ;
• contrat internet et wifi ;
• lit double dans les chambres ;
• penderies individuelles ;
• clés pour chaque porte de chambre ;
• télévision dans chaque chambre ou dans la partie commune ;
• etc.