Tout savoir sur les charges récupérables sur le locataire
En tant que propriétaire-bailleur, savez-vous que vous pouvez récupérer certaines charges locatives ?
Les charges récupérables sont les dépenses payées par le propriétaire, qui peuvent faire l’objet d’une demande de remboursement aux locataires.
Tous les frais ne sont pas concernés. Faisons le point dans cet article sur la liste des charges récupérables, ainsi que sur les modalités de paiement par le locataire.
Les charges récupérables : qu’est-ce que c’est ?
Les charges locatives (ou charges récupérables) sont des dépenses prises en charge initialement par le propriétaire, pour des prestations dont le locataire bénéficie (électricité dans les parties communes, contrat d’entretien de l’ascenseur, entretien des parties communes et extérieures…). Le bailleur peut demander le remboursement de ces frais au locataire.
Ces charges locatives mensuelles viennent s’ajouter au montant du loyer. Le total doit être établi dès la signature du bail et doit figurer dans le contrat de location (que ce soit pour un logement vide ou meublé).
Bon à savoir : pour demander le paiement de tout ou partie des charges récupérables au locataire, vous êtes tenu de lui présenter les justificatifs s’il les demande. Il est donc conseillé de conserver toutes les pièces justificatives.
Liste des charges récupérables
La liste exhaustive des charges récupérables est encadrée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Celles ne figurant pas dans cette liste ne sont donc pas récupérables par le propriétaire.
- Les dépenses liées à l’alimentation en électricité des ascenseurs et monte-charges et à l’entretien courant (contrat périodique, visite technique…) ;
- La consommation en eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes ;
- Les frais liés aux parties communes intérieures (par exemple électricité, fourniture des produits d’entretien, menues réparations et frais de personnel) ;
- Les dépenses relatives aux espaces extérieurs (voies de circulation, aires de stationnement, abords des espaces verts et équipements de jeux) ;
- La taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
- La taxe de balayage ;
- La redevance assainissement.
Quelles sont les charges qui restent à payer par le propriétaire ?
Certaines dépenses ne font pas partie des charges récupérables. Elles ne peuvent donc pas être imputées au locataire en tant que charges locatives.
Les travaux par exemple, restent à la charge du propriétaire, même si ceux-ci servent à rendre le logement décent aux yeux de la loi. De même, les gros travaux votés en assemblée générale des copropriétaires ne sont pas récupérables (par exemple, ravalement de l’immeuble, remplacement des tapis dans les parties communes, dératisation, changement des extincteurs, frais de gardiennage…).
Bon à savoir : la taxe foncière ne fait pas partie des charges récupérables sur le locataire. Il en est de même pour les honoraires du syndic de copropriété.
Comment récupérer les charges locatives ?
Si vous proposez votre logement en location vide, alors le règlement des charges par le locataire doit se faire par provision avec régularisation annuelle. C’est la seule option possible.
En revanche, si le bail concerne un logement meublé alors vous avez le choix entre le versement de provisions pour charges avec régularisation annuelle, et le paiement par forfait.
Bon à savoir : dans le cas d’un bail mobilité, vous êtes obligé de demander au locataire le remboursement sous forme de forfait versé simultanément au loyer.
Le paiement par provision avec régularisation annuelle
Avec cette option, vous provisionnez le montant des charges récupérables de l’année suivante. Vous demandez donc à l’occupant de payer en avance ses charges locatives.
Pour calculer le montant, vous pouvez vous baser sur les dépenses antérieures, ou si le logement est en copropriété, sur le budget prévisionnel élaboré par le syndic.
Avec ce dispositif, vous êtes tenu de procéder au moins une fois par an, à une régularisation. Cette étape consiste à comparer le total des provisions demandées, aux dépenses effectives réellement engagées, justificatifs à l’appui. Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, vous devrez reverser le trop-perçu au locataire. Dans le cas contraire, vous pouvez réclamer un complément.
Pour que le locataire soit au courant des charges courantes liées au logement, vous devez lui adresser un décompte de charges par voie postale ou dématérialisée, un mois avant la régularisation annuelle.
Le paiement par forfait
Dans ce cas, vous fixez une somme correspondante à un estimatif des charges récupérables. Ce montant est mentionné dans le bail.
Le forfait de charges est une méthode simple et pratique. Toutefois, la somme ne peut plus varier même si les charges réelles dépassent le montant forfaitaire et aucune régularisation n’est possible. De plus, le forfait doit rester cohérent par rapport au montant de charges appliqué sur le précédent contrat de location. Vous pouvez le réviser chaque année, au même titre que la révision de loyer annuelle.
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