Calcul de la rentabilité locative : comment s’y prendre ?

Le calcul de la rentabilité locative vous permet de mesurer le rendement locatif d’un investissement et d’évaluer son intérêt.

De façon simple, la méthode de calcul vous donne ce que vous rapporterait un achat locatif par rapport au montant investi. Retrouvez ici comment procéder pour calculer la rentabilité brute et nette.

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Rentabilité locative : définition

Lorsque vous achetez un bien immobilier dans l’optique de le louer, vous cherchez généralement à ce que cet investissement immobilier vous rapporte de l’argent. On parle de rentabilité pour mesurer les résultats et la performance de cet achat locatif. Le rendement d’un placement (qu’il soit immobilier ou autre) se calcule en pourcentage du montant investi. Dans l’immobilier (que votre achat locatif soit un studio, une résidence, un local commercial ou un parking), il s’agit de calculer le ratio entre ce que vous rapporte le logement que vous louez (loyers) et ce qu’il vous coûte (prix d’achat, crédit, entretien, taxes, etc.).

Rendement locatif brut

Le rendement locatif brut est un simple ratio entre la somme des loyers perçus sur l’année et le prix d’achat. Il mesure le revenu brut que vous rapporte l’investissement. Contrairement au calcul de la rentabilité locative nette, il ne prend pas en compte les charges et dépenses liées à l’achat locatif (frais de notaire, coût de l’emprunt immobilier, impôts…).

Rendement locatif brut = loyer mensuel hors charges x 12 / Prix d’achat du bien x 100.

Exemple : 1 000 € (loyer mensuel) x 12 / 300 000 € (prix d’achat du bien x100 = 4 %

Rentabilité locative nette

La rentabilité locative nette, de son côté, correspond davantage au rendement réel du placement immobilier. On parle également de rentabilité nette de charges. Lors du calcul, on intègre :

• frais de notaire ;
• intérêts d’emprunt, si vous achetez à crédit ;
• charges locatives non récupérables ;
• taxe foncière ;
• dépenses liées aux travaux et/ou à l’entretien du logement ;
• assurances ;
• potentiels frais de gestion locative si le bien est confié à une agence.

Ce n’est qu’une fois tous ces frais déduits de la rentabilité locative brute que vous connaissez vraiment les gains liés à votre projet locatif.

Rentabilité nette = montant total des loyers annuels + frais et charges (cités précédemment) / prix d’achat du bien + coût du crédit x 100.

Investissement locatif : attention à la vacance locative

Le calcul de la rentabilité locative nette dépend du montant annuel des loyers. Même s’il n’est pas question d’être trop pessimiste, il reste réaliste de prévoir un mois de vacance locative dans les calculs.

Pour éviter que l’absence de locataire ne pèse trop sur le rendement locatif, ciblez une ville où la demande locative est forte.

À quoi sert le calcul de la rentabilité locative ?

L’achat d’une résidence principale laisse davantage place aux sentiments. Les préoccupations ne sont pas du tout les mêmes quand on achète pour louer. Dans le cas d’un investissement, le calcul de la rentabilité locative tient une place essentielle.

• c’est un critère chiffré et objectif, utilisé par les investisseurs pour évaluer l’intérêt d’un investissement (est-ce que placer ainsi votre argent sera intéressant pour le faire fructifier ?) ;
• c’est un élément de comparaison avant de vous décider (choisir entre différents placements ou décider de la ville où investir…).

Sur quelle durée se calcule la rentabilité d’un investissement locatif ?

Étant donné que les frais et charges liés au logement varient d’une année sur l’autre, il est bien de faire le calcul de la rentabilité locative chaque année, aussi longtemps que dure l’investissement.

Aller encore plus loin dans le calcul de la rentabilité locative avec le rendement net-net

Le calcul de la rentabilité locative nette de votre investissement n’est pas encore tout à fait représentatif des gains réels que vous percevez. Il reste une étape à ajouter qui permet de passer alors au calcul de la rentabilité nette-nette.

Pour cela, on intègre dans le calcul la fiscalité :

• prélèvements sociaux ;
• revenus fonciers soumis à l’impôt sur le revenu en fonction de votre statut fiscal (micro foncier, réel, micro BIC) ;
• potentiels réductions d’impôts ou crédits d’impôts ;
• dispositif de défiscalisation (Pinel, Censi-Bouvard…).

Quel est le bon taux de rentabilité locative ?

Dans le calcul de la rentabilité locative nette, quel est le seuil minimum ? Quel est le bon taux pour un rendement locatif intéressant ? Il n’y a pas vraiment de réponse toute faite à ces questions. Le rendement dépend de la localisation, de l’état du bien, du loyer proposé, du niveau des charges…

Par exemple, le taux de rentabilité est souvent moins élevé dans les grandes villes où les prix de l’immobilier sont très élevés. En revanche, les loyers également hauts, ainsi que la forte demande locative, compensent cette moindre rentabilité de départ.

Autre exemple, un bien neuf coûte généralement plus cher. En revanche, il ne demande pas de travaux et vous permet de bénéficier de certains dispositifs de défiscalisation.

On peut toutefois se baser sur les moyennes nationales pour estimer ce qu’est un bon rendement locatif : entre 2 et 7 %. Le site web SeLoger publie régulièrement des palmarès des villes où les taux de rentabilité nette sont les meilleurs. Dans le top 10 d’août 2021, Rennes, Le Mans et Angers arrivent en tête, avec respectivement 8.2 %, 7.1 % et 6.2 % de rentabilité locative nette.

Profitez de tous les conseils de Liberté Patrimoine, pour le calcul de la rentabilité locative ou pour un investissement rentable.

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